3/7. Kontrola troškova kupoprodaje nekretnine
7 sigurnih koraka do stana
Autor: Davor Banić, Bez%
Treći od sedam koraka odnosi se na očekivane troškove. Osim cijene nekretnine s kupoprodajom su povezani razni dodatni troškovi. Neki idu na račun prodavatelja, a većina na račun kupaca.
Troškovi prije kupoprodaje
Prvi trošak za prodavatelje je objava oglasa. Cijene oglasa iznose nekoliko desetaka eura, a postoji i niz besplatnih mogućnosti. Prilikom objave oglasa na javnom mediju o prodaji kuće ili stana, kao i prilikom sklapanja kupoprodajnog ugovora prodavatelj treba imati energetski certifikat.
Izrada certifikata traje par dana, a cijene su različite počevši od oko 100 €. Neke stambene zgrade već imaju izrađene certifikate koji vrijede za sve stanove u zgradi. Informaciju o tome zatražite od predstavnika stanara ili upravitelja zgrade.
Vlasnik treba imati uporabnu dozvolu ili drugi odgovarajući dokument za kuću ili zgradu u kojoj se stan nalazi. Nepostojanje uporabne dozvole nije prepreka za realizaciju kupoprodaje ukoliko to kupac prihvaća i kupuje bez kredita. Međutim, banka neće odobriti kredit za objekt bez uporabne dozvole ili drugog odgovarajućeg akta, npr. rješenja o izvedenom stanju. Troškovi oko izdavanja uporabne dozvole ili ovjerene preslike ovise o radnjama koje treba poduzeti, obično su niži od 100 €, a snosi ih prodavatelj.
Do sklapanja glavnog kupoprodajnog ugovora za prodavatelja su mogući manji troškovi do nekoliko desetaka eura za podizanje raznih dokumenata vezanih uz nekretninu. Neke dokumenti se izdaju bez naknade, a neke je potrebno platiti. Trebati će Vam izvadak iz glavne knjige ili knjige položenih ugovora, posjedovni list, izvadak iz katastarskog plana, identifikacija čestica, potvrda o kućnom broju, ovjerena izjava o bračnoj stečevini i dr.
Prvi veći financijski izdatak kupca je kapara koja obično iznosi 10% dogovorene cijene nekretnine. Predugovor o kupoprodaju uz koji se daje kapara ne mora se ovjeriti kod bilježnika ukoliko se neće zatražiti upis zabilježbe o kapari u vlasnički list. Sama kapara nije dodatni trošak jer će se pri sklapanju glavnog ugovora uračunati u kupovninu ili vratiti kupcu.
Za kupce koji kupuju nekretninu koristeći kredit prvi dodatni trošak, koji obično iznosi između 200 i 300 €, je procjena vrijednosti nekretnine od strane ovlaštenog procjenitelja. Procjenu nekretnine od kupca zahtjeva banka, od koje ćete saznati točan iznos i način plaćanja.
Neke banke korisnicima obračunavaju trošak obrade kredita. Obračunava li se, koliko iznosi i kada se plaća provjerite u banci s kojom poslujete.
Troškovi realizacije kupoprodaje
Kupac kod javnog bilježnika plaća ovjeru potpisa kupoprodajnog ugovora koja najčešće iznosi oko 40 € ovisno o broju potpisa i ovjerenih preslika. Osim ovjere potpisa javni bilježnik će napraviti i solemnizaciju ugovora o kreditu, cijena iznosi manje ili više od 500 €, a ovisi o iznosu kredita.
Nakon što prodavatelj na svoj račun primi cijeli iznos kupovine kod javnog bilježnika će ovjeriti potpis na tabularnoj izjavi kojom potvrđuje primitak isplate i dozvoljava uknjižbu novog vlasnika. Ovjereni kupoprodajni ugovor i ovjerenu tabularnu izjavu kupac predaje gruntovnici na uknjižbu posredstvom odvjetnika ili javnog bilježnika. Trošak uknjižbe iznosi oko 40 €.
Ako kupujete nekretninu posredstvom agencije prilikom realizacije kupoprodajnog ugovora nećete imati dodatnih troškova za usluge odvjetnika i agenta jer su isti uračunati u iznos agencijske provizije. Oni koji će stručnu pomoć zatražiti tek u trenutku sastavljanja kupoprodajnog ugovora trebaju računati na dodatni trošak prema cjeniku odvjetnika ili agenta za nekretnine.
Na kraju kupac plaća porez na promet nekretnina od 3% vrijednosti nekretnine.
Troškovi agencijske provizije
Neovisno o tome jeste li prodavatelj ili kupac, ako radite s agencijom za promet nekretnina prije sklapanja posredničkog ugovora pitajte agenta za uvjete i iznos posredničke provizije. Većina agencija na tržištu prilikom realizacije kupoprodaje naplaćuje proviziju i od prodavatelja i od kupca. Vrijednost agencijske provizije zakonom nije određena. Uobičajeno svaka strana plaća proviziju u vrijednosti 3% + PDV (3,75%) od realizirane kupoprodajne cijene, što je ukupno 6% + PDV (7,5%) od kupoprodajne cijene nekretnine.
Na primjer, kupac koji posredstvom agencije kupuje stan oglašen za 100.000 € platiti će ga 103.750 €, prodavatelj će dobiti 96.250 €, agencija 6.000 € i državni proračun 1.500 €. Dakle, prosječna agencijska provizija za stan od 100.000 € iznosi 7.500€ ili 56.000 kn. Taj se trošak mijenja proporcionalno padu ili rastu kupoprodajne cijene. Čest je primjer da prodavatelj traži određenu cijenu na primjer 150.000 €, a agencija na to dodaje dvije provizije po 3%+PDV, što ukupno iznosi 11.250 €. Postoje agencije koje ne naplaćuju proviziju od kupaca, ali su za sada u manjini.
Saznajte više o kupoprodaji nekretnina:
1/7. Određivanje financijskog okvira
2/7. Odluka o stvarnim potrebama
3/7. Kontrola troškova kupoprodaje
4/7. Efikasno pretraživanje oglasa
5/7. Pregled stana i uočavanje važnih detalja
6/7. Provjera vlasništva i dokumenata
7/7. Sigurna kupoprodaja
