Može li se vjerovati zemljišnim knjigama pri kupnji stana?
HRT-ov “Potrošački kod“ objavio je vrlo zanimljivu reportažu o ozbiljnom vlasničko-pravnom problemu koji se iznenada pojavio u životu dugogodišnje vlasnice stana. Stan je kupila dvanaest godina ranije uz „čisti“ vlasnički list. Što se dogodilo? Možemo li iz njenog iskustva nešto korisno naučiti ili opisani događaj samo stvara strah i frustraciju vlasnicima i kupcima stanova. U cijelosti prenosimo tekst HRT-a …
Je li kupnja stana bez pomoći stručnjaka prevelik rizik – pitaju se svi oni koji ionako jedva uspijevaju skupiti novac za skupe četvorne metre. Mnogi smatraju da se može vjerovati onomu što piše u zemljišnim knjigama, odnosno da je ono što u njima piše istinito te da su informacije potpune, no je li tomu tako?
Danira G. kupila je stan davne 2009. Živjela je sretno dvanaest godina, ne znajući da se zbog njezina stana na sudu vodi bitka.
„Ja sam 12 godina legalni vlasnik. Nikakvih problema s papirima, odjednom neki kostur iz ormara izlazi koji nigdje nikad nije bio zabilježen“, kaže Danira, vlasnica stana. Pravo otrežnjenje bio je poziv od Državnog odvjetništva koje spori njezino vlasništvo i zove je na sud.
Da bi sa stanom moglo biti nekih problema, Danira je naslutila prije šest godina, kada je od Grada Zagreb dobila obavijest da više ne mora plaćati mjesečne obroke za otkup stana jer je ugovor poništen. Taj otkup preuzela je od prethodnog vlasnika pri kupnji.
„Meni ništa nije bilo jasno, pokušala sam nešto saznati od njih, oni su mi rekli da mi ništa ne mogu reći jer nisam stranka u postupku. Znači, moj stan je u postupku, ali ne i ja. Dakle, ja ništa ne smijem znati o tome“, priča Danira.
No istraživala je i doznala da je stan bio u postupku denacionalizacije. Vlasnicom stana 2001. postala je gospođa koja je u njemu živjela i koja je bila nositeljica stanarskog prava, pa stan nije vraćen prvotnom vlasniku. No ona zapravo nije imala pravo na kupnju tog stana jer je njezin suprug imao nekretninu u Zagrebu. Tu prevaru nije otkrila država, nego nasljednik vlasnika nacionaliziranog stana, kojemu je imovina oduzeta za vrijeme komunističke vladavine. Nasljednik 2002. tuži tadašnju vlasnicu jer je država dopustila nezakonit otkup stana.
„Gospođa je, kad je on nju tužio 2002., brže-bolje prodala taj stan. Onda ti ljudi koji su kupili su bili vlasnici sedam godina i onda su meni prodali, ali nigdje nije bilo zabilješke oko tog spora. Znači, ta gospođa je kupila kako nije trebala kupiti, a država koja je trebala provjeriti papire očito nije napravila svoj posao. Čovjek je započeo parnicu 2002., a 2013. ja sam kupila stan u sredini toga. Nigdje nikakve zabilješke nije bilo, ničeg po čemu bih ja mogla znati da se nešto događa oko stana“, ističe vlasnica stana.
Sadašnja vlasnica stana Danira strahuje što će biti s njezinom imovinom. Odvjetnika nema, pa smo za savjet pitali stručnjaka u ovom području, odvjetnika Marka Andrijanića. Odvjetnik ističe da su zemljišne knjige uspostavljene upravo zato da bi se prilikom kupnje nekretnine svatko mogao upoznati sa svim stanjima i promjenama koje su se dogodile na određenoj nekretnini.
„Kada govorimo o zemljišnim knjigama, trebamo se svi pouzdati u načelo povjerenja u zemljišne knjige. Govorimo o povjerenju u istinitost, dakle, u to da oni koji su upisani kao ovlaštenici nekog prava – doista jesu ovlaštenici tog prava, i govorimo o potpunosti zemljišnih knjiga, dakle, jesu li svi podaci u vezi te nekretnine doista tu upisani“, objašnjava Marko Andrijanić, odvjetnik.
Sadašnja vlasnica, kod kupnje, pouzdala se u istinitost i potpunost zemljišnih knjiga
„Ova je nekretnina bila upisana u zemljišne knjige, ona je evidentirana, ona je prepisana iz neke ručne evidencije u elektroničku evidenciju, i Republika Hrvatska i ostali ovlaštenici su u svakom trenutku znali gdje je ta nekretnina upisana, pod kojim identifikacijom, i u svakom trenutku su mogli publicirati svoja eventualna prava. To bi u konkretnom slučaju podrazumijevalo da bi gospođa koja se obratila tada znala postoji li neki spor, preuzela bi eventualno rizik tog spora, i ona bi danas s punim pravom i obvezama trpjela ishod tog postupka. Predbacivati njoj da bi trebala istraživati izvanknjižno stanje je potpuno neprihvatljivo, jer čak i da je htjela istraživati izvan knjižno stanje, ona nikad ne bi mogla doći do podataka o ovom konkretnom postupku“, naglašava odvjetnik Andrijanić.
No odvjetnik pritom napominje da bi kod ovog slučaja trebalo provjeriti vrijedi li odgoda primjene povjerenja u zemljišne knjige, koja se primjenjuje za nekretnine u režimu društvenog vlasništva.
„Smatram da čak ako je u pitanju i odgoda, da je njezin interes i njezino poštenje i vremensko trajanje njezinog zakonitog, istinitog i poštenog posjeda, ona je čak i po samom zakonu stekla vlasništvo, to je takozvana dosjelost kao jedan od načina stjecanja“, kaže odvjetnik.
Država se tek sada pokušava upisati kao vlasnik jednog dijela stana, i to u postupku povezivanja Knjige položenih ugovora i Glavne knjige. Taj postupak pokreće upravitelj zgrade, a cilj mu je da se upišu one čestice ili dijelovi koji još nisu upisani.
„Republika Hrvatska čeka, preko 10-20 godina, ima u svojim ispravama, zapravo nadam se da ima, koji je suvlasnik tog malog suvlasničkog dijela i ne poduzima ništa po tom pitanju: ne pokušava se upisati, ne pokušava pokretati nikakve zemljišno knjižne postupke, nego čeka da upravitelj zgrade, prema Zakonu o vlasništvu, pokrene postupak povezivanja da podnese svoju prijavu, tzv. prigovor tražeći da je se knjiži na tom jednom malom suvlasničkom udjelu koji je prema mom shvaćanju ispod 20 posto suvlasništva konkretnog stana“, navodi Marko Andrijanić.
„U dijelu u kojem nekretnina nije vraćena bivšim vlasnicima, vlasnikom se temeljem zakona utvrđuje Republika Hrvatska“, odgovor je Općinskog državnog odvjetništva u Zagrebu.
Postupak prodaje stana vođen je neovisno o postupku povrata. Stan u kojem sada živi, Danira je kupila s “urednim” dokumentima i bez bilo kakvih zabilježbi. Zato ne može shvatiti zašto bi ona, ni kriva ni dužna, mogla trpjeti posljedice tuđih pogrešaka.
„Ovako ja to nekako sumiram: država je otela stan originalnom vlasniku, prodala ga nekom drugom, godinama ubirala novac za to što je prodala i sad bi ga opet otela drugoj osobi i dala nekom prvom vlasniku“, navodi Danira, vlasnica stana.
„Postavlja se pitanje zašto Republika Hrvatska nije pokušala upisati svoje vlasništvo, zašto nije poduzimala redovne pravne korake da se knjiži, da zahtijeva takvu uknjižbu, jer bismo mi u tom slučaju imali odgovarajuću odluku, možda je Republika Hrvatska pokušala, ali nije uspjela, ako je to slučaj, to će zasigurno biti dobar argument gospođi u postupku koji nju neizbježno čeka“, zaključio je Marko Andrijanić, odvjetnik.
To ročište trebalo bi se održati početkom prosinca. Danira se nada da će uspjeti dokazati da je stan kupila u dobroj vjeri i povjerenju u istinitost onog što piše u zemljišnim knjigama.
Autor: HRT/Potrošački kod/D.D., 28.11.2021.
